Vzdrževanje večstanovanjskih stavb
Upravljanje večstanovanjskih stavb
Naloge upravnika določa Stanovanjski zakon, Stvarnopravni zakonik in upravniške pogodbe, sklenjene z lastniki stanovanj. Upravnik izvaja predvsem organizacijsko administrativna, tehnično strokovna, pravno premoženjska in finančna opravila. Upravnik sprejema in izvršuje odločitve etažnih lastnikov z namenom, da vzdržuje in ohranja bistvene lastnosti večstanovanjske stavbe. Podroben opis upravljanja večstanovanjskih stavb (z obrazložitvijo vseh potrebnih pojmov upravljanja) je dostopen na povezavi Ministrstva za okolje in prostor Republike Slovenije:
https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-vecstanovanjskih-stavbah/
Seznam opravil upravnika v večstanovanjskih stavbah so razdeljena na 4 skupine.
Organizacijsko administrativna opravila:
- pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter posodabljanje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih in najemnikih;
- pridobitev, nastavitev in posodabljanje evidenc o posameznih delih in skupnih prostorih;
- zbiranje in posredovanje podatkov potrebnih za vzpostavitev in vodenje katastra stavb;
- sporočanje o spremembah lastništva posameznega dela stavbe Geodetski upravi Republike Slovenije;
- koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov;
- omogočanje vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.
Tehnično strokovna opravila:
- pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi;
- izdelava načrta vzdrževanja (za obdobje enega do petih let) stanovanjske stavbe, organiziranje obravnave načrta ter njegove verifikacije po lastnikih;
- izdelava terminskega plana izvedbe načrta z oceno predvidenih stroškov vzdrževanja;
- izračun mesečnega prispevka v rezervni sklad in obveščanje etažnih lastnikov v tej zvezi;
- popis, objava del ter zbiranje ponudb, cenikov, predračunov;
- izdaja naročil za vzdrževalna dela manjše vrednosti;
- pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del;
- priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah);
- organiziranje nadzora pri izvajanju del;
- izdelava letnega poročila o delu upravnika za posamezno večstanovanjsko stavbo;
- organizacija odprave napak v garancijski dobi;
- organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb;
- oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov z identifikacijskimi oznakami po 7. členu stanovanjskega zakona.
Finančno – računovodska in knjigovodska opravila:
- vodenje sredstev računa rezervnega sklada in gospodarno ravnanje z njimi;
- ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov v skladu s pogodbo o medsebojnih razmerjih, izdelava in dostava obračunov;
- inkaso obveznosti etažnih lastnikov;
- opominjanje dolžnikov v primerih, ki jih določa zakon ali pogodba;
- evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti;
- vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja;
- izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc;
- izdelava letnih obračunov obveznosti in vplačil upravljanja.
Pravno – premoženjska opravila:
- zastopanje lastnikov pred upravnimi organi;
- vlaganje tožb v imenu etažnih lastnikov za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike;
- vložitev izključitvene tožbe v imenu etažnih lastnikov;
- zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb;
- prijava vpisa stanovanj in nestanovanjskih posameznih delov Geodetski upravi Republike Slovenije.